不動産の価格｜FP２級Wiki
不動産価格というのは用途に応じていろんな表示方法があります。
丸暗記するよりはちゃんと用途を理解することでしっかり落とし込みもできるし、実生活でも役に立つはずです！！
１．土地の公的価格
取引の指標として公示価格と基準値標準価格が公表されている。
課税目的の指標として相続税路線価や固定資産税評価額がある。 これらは課税目的のため、時価を上回らないように設定されている。
ちなみに、実際に売買があった際の取引価格のことを実勢価格という。
それと、表の中に相続税路線価というのがあるが、世間一般で言う路線価とは、この相続税路線価の事である。
| 概要 | 基準日 | 公表 時点 | 調査頻度 | 対公示 価格 | 実施機関 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 公示価格 | 売買の目安 | １月１日 | ３月 下旬 | 毎年１回 | - | 国土交通省 (土地鑑定 委員会) |
| 基準地標準 価格 | 売買の目安 | ７月１日 | ９月 下旬 | 毎年１回 | 100％ | 都道府県 |
| 相続税 路線価 | 相続税 贈与税の 計算 | １月１日 | ７月 上旬 | 毎年１回 | 80％ | 国税庁 |
| 固定資産税 評価額 | 登録免許税 不動産取得税 固定資産税 都市計画税の計算 | 基準年度 の前年の １月１日 | 公表 せず | ３年に１度 評価替え | 70％ | 市町村 |
２．不動産の鑑定評価の手法
不動産鑑定士は価格を評価する際に、原則として下記の鑑定評価の手法を併用して適用すべきである。
不動産の鑑定評価にあたっては、対象不動産の有用性が最も発揮される使用を前提とした不動産の価格とする。
| 原価法 | 価格時点において、新しく建築や造成を行って再調達する場合の原価を求め、 これに減価修正を行って積算価格を求めます。 |
| 取引事例 比較法 | 多数の取引事例の中から適切な事例を選択し。これに事情や時期による修正・補正、 地域要因、個別要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、比準価格を求める。 |
| 収益還元法 | 対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることにより、 対象不動産の収益価格を求める手法です。自用不動産や更地でも賃貸を想定することにより適用できる。 直接還元法とDCF法がある。 |
収益還元法の２つの手法
直接還元法
その不動産でいくら稼げるかといったところから不動産価格を求める手法。
方法は、対象不動産の年間純収益を還元利回りで除して求める。
DCF法
将来のキャッシュフロー(収入)を現在価値に割り引いて評価する方法。
対象不動産の保有期間中の純収益の現在価値の総和と、将来売却する際の復帰価格(売却価格)の現在価値を合計することにより価格を求める。
[ちなみに]現在価値に割り引くって？
例えば１０万円があります。
ひとつは今１０万円もらえる。もうひとつは１０年後に１０万円もらえる。
どちらがうれしいですかということなんです。
ほとんどの人は早くもらえるほうがうれしいのではないでしょうか。それは何故か。早く使えるからです。
ゲームを買ったり、大型テレビを買ってみたり、すぐに役立てられますよね。これは金融商品にも同じことが言えます。
それは待っている間の１０年間で１０万円に利息をつけて増やすことができるかもしれないからです。
リスクのある株式投資などに限らず、例えば貯金や国債など、無リスク資産と呼ばれるような安全な方法でも増やすことができます。
それが現在価値と将来価値の差ということになります。
将来価値を現在価値で再計算することが現在価値に割り引くという行為になります。
「現在価値に割り引く」っていう言い方がなんか難しいんですよね(。-`ω-)
外部リンク：国土交通省,スタディング FP講座
それでは過去問を解いてみましょう。2019年5月試験 学科 問41
土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 相続税路線価は、地価公示の公示価格の70％を価格水準の目安として設定されている。
- 固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。
- 地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
- 都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日としている。
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解答
１
路線価は80％です。固定資産税は70%ですね。