11.居住用財産の譲渡の特例

居住用財産の譲渡の特例｜FP２級Wiki

お家を手放したときの控除関係を学習します。各特別控除や特例は内容的にはもうほぼ１級と同等なので苦戦必至です。
3,000万控除、軽減税率、買換特例、空家3,000万、それぞれの特徴をしっかり落とし込みましょう。
私は損益通算が苦手ですが、損益通算は２級ではそこまで深くは出ないと思います。暗記するのに箇条書き戦法が役に立ってくれたらうれしいです。

１．居住用財産の譲渡の特例の共通事項

1. 居住用財産の各種特例は共通枠で３年に１回しか適用できない(空き家の特例除く)
2. 配偶者、直系血族、生計を１にする親族に譲渡する場合は適用できない
3. 住まなくなってから３年後の12月31日までに譲渡すれば適用できる(その間[空家3,000]以外は賃貸していても良い)

２．居住用財産の3,000万円特別控除

主たる居住用財産(土地建物)の譲渡益から3,000万円を控除することができる。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－3,000万円

適用要件

• 所有期間不問
• 主たる居住用財産でなくてはならないので、家屋のみは適用できても、原則、土地のみというのはできない。
• 元々あった家屋を取壊して土地で売る場合は１年以内に契約を結び、居住終了後から３年後の12月31日までに譲渡する
• 軽減税率の特例との重複適用が可能な特例である。
• 土地建物を夫婦で共有している場合はそれぞれが3,000万円を控除できる(計6,000万円)。

３．居住用財産の長期譲渡所得の特例(軽減税率の特例)

3,000万円特別控除後の所得金額に対する税率が以下の通りに軽減される。

	所得税	住民税
譲渡所得6,000万円以下の部分(軽減税率)	10%	4%
譲渡所得6,000万円超の部分	15%	5%

適用要件

• 譲渡した年の１月１日で所有期間が土地家屋ともに10年超であること
• 所有期間以外は3,000万円特別控除と同じ

４．特定の居住用財産の買換えの特例

１．特例の効果(100％課税繰延べ)

個人が居住用財産を買い換えた場合、譲渡した資産はその譲渡が無かったものとして課税が繰り延べられる。
3,000万円特別控除や軽減税率の特例との重複適用は不可。

• 譲渡資産の価額　≦　買換資産の価額・・・譲渡がなかったものとされる
• 譲渡資産の価額　＞　買換資産の価額・・・差額部分についてのみ譲渡があったものとする

２．適用要件

譲渡資産の要件

• 譲渡した年の１月１日現在で所有期間が土地家屋ともに10年超であること
• 譲渡者の居住期間が通算１０年以上であること
• 譲渡対価の額が１億円以下であること

取得資産の要件

• 前年、譲渡年、翌年に取得する事
• 譲渡年の翌年末までに居住する事
• 面積が建物５０㎡以上、土地５００㎡以下
• 中古の場合、築２５年以内か、新耐震基準を満たすこと。

３．譲渡益および税額の計算(譲渡資産価額＞買換資産価額の時)

①収入金額を算出

①収入金額＝譲渡資産の譲渡価額－買換資産の取得価額

②費用(取得費と譲渡費用)を算出

取得費＆譲渡費用＝(譲渡資産の取得費＋譲渡費用)×(①収入金額÷譲渡資産の譲渡価額)

注)かかった費用の全額から譲渡益に対応した分だけの費用を割り出すということ

③譲渡益を算出(費用分を差し引く)

譲渡益＝①収入金額－②取得費＆譲渡費用

④税額を算出

税額＝③譲渡益×20.315%(所得税＆復興所得税15.315%・住民税５％)

注)軽減税率は適用できません

５．被相続人の居住用財産(空家)の譲渡所得の特別控除

これは相続人の居住用財産を被相続人が譲渡する場合の特例です。
なので自分の居住用財産ではありませんが、FP試験対策的にはここでいっしょに覚えてもらいたい項目です。

居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除があっても併用ができる。ただし同一年なら合わせて3,000万円が限度となる。買換え特例も併用可です。

特例の効果

相続開始直前までに被相続人のみが居住(ホーム等に移っていた場合も可)していた土地家屋を、相続や遺贈で取得し、それを譲渡した場合、譲渡者ごとに譲渡益から3,000万円まで控除することができる(R6.1.1以後の譲渡より、取得する相続人が３人以上になる場合は１人あたり上限2,000万円)。 この特例は相続税の取得費加算の特例は併用できない。小規模宅地等の相続税の課税価格の計算の特例は一定要件を満たせば併用できる。

適用要件

• 1981.5.31以前に建築された家屋であること
• 相続発生日から３年後の１２月３１日までに譲渡すること(更地にしても可)
• 譲渡対価が１億円以下であること(すべての相続人の譲渡対価合計)
• 相続時から譲渡時までに事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
• 建物を壊さずに譲渡する場合は、新耐震基準に適合すること(リフォームしても可)※

※R6.1.1譲渡分より、譲渡日の翌年2月15日までに耐震基準適合するか家屋を取り壊しても可

６．居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」のふたつを学習します。

私これがすごい苦手で何回読んでも覚えられないので、あえて箇条書きにしてみました。
間に呼吸を入れながら読んでみてください。

１．居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

1. １月１日現在での所有期間が５年超の居住用財産を譲渡し、
2. かつ新たに居住用財産を取得して一定期間に居住する場合、
3. 居住用財産の譲渡により損失があったときには、
4. 一定の要件を満たすことにより、譲渡損失をほかの所得と損益通算でき、
5. 控除しきれない部分が残った場合は、
6. その年の翌年以後３年間(合計所得が3,000万以下の年に限る)、
7. 各年分の総所得金額から繰越控除できる(損益通算と繰越控除で計４年間ということ)。

主な特徴

買換資産に対して返済期間１０年以上の住宅ローンを利用する事が条件。原則、譲渡損失の全額が損益通算や繰越控除の対象になる。

２．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

• 買換え資産の取得は要件ではなく、譲渡のみで発生
• 譲渡資産に対して返済期間１０年以上の住宅ローンが残っていること
• 控除できる金額は、借入金残高－譲渡価額＝限度額となる

そのほかの部分は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と同じになる。

外部リンク：国土交通省,スタディング FP講座

それでは過去問を解いてみましょう。2021年5月試験　学科 問49

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（以下「3,000万円特別控除」という）および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 3,000万円特別控除は、居住用財産で居住の用に供さなくなったものを譲渡する場合、居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年の12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
2. 3,000万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合には適用を受けることができない。
3. 3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、同一の居住用財産の譲渡について、重複して適用を受けることができない。
4. 軽減税率の特例は、譲渡した日の属する年の1月1日における居住用財産の所有期間が20年を超えていなければ、適用を受けることができない。

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解答

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